菲律宾马尼拉房产见闻
发布日期：2016/05/05 来源： 浏览次数：
[摘要]在马尼拉生活其实成本不比国内的大城市低的，租房子的费用是很大一块。菲律宾有个现象很奇怪，马尼拉的房价作为一个首都国际城市真的是便宜，在黄金的地段的商贸中心，平均房价在15000-20000 人民币一平方，（当然也有20000-30000一平方的豪宅高档套房）
在马尼拉生活其实成本不比国内的大城市低的，租房子的费用是很大一块。菲律宾有个现象很奇怪，马尼拉的房价作为一个首都国际城市真的是便宜，在黄金的地段的商贸中心，平均房价在15000-20000 人民币一平方，（当然也有20000-30000一平方的豪宅高档套房），而且菲律宾房地产没有公摊，卖你的都是实际面积，永久产权，精装修。 这个白菜价在北京只能买到4环5环的胚房吧？真心实惠，不贵。但是呢，马尼拉的租金没有道理的贵。一套30 平方内的小单间套房都能出租个3000 人民币！ 相信亚洲没几个城市会有这么高的租金，也难怪马尼拉的房地产投资回报率高，位居亚洲第四城市，甩开北京，广州！
房地产这块我还是熟悉的，自己做房产中介大半年了，看到土豪客户们租一套150 平方左右的3 房要每个月15000 左右人民币的租金还必须一年首付，我也是醉了。当然马尼拉也不是所有地方都有这个行情，在精华的商业中心是卖家市场，不知道什么时候养着了这个坏习惯。最近自己也投资了2 套小套房期房，看到出租市场那么火爆，自己不参一脚，觉得对不起自己的这个职业。呵呵。算一下，买套中等价位的小套房，一般10-13 年左右回本投资。而且我还打算让房子自己供自己的贷款。这样用最少的投资。
在讲讲马尼拉的房价吧，马尼拉现在有几个地点可以投资房地产，第一个是makati 商业中心，只要位置靠近Ayala ave这个主干道，就不用怕没人租的。房价均价在12000-20000rmb一平方，价格因期房现房和付款方式有异，波动20%以上。
第二个是fort global city. 这个新兴的开发区是欧美移民和国际大公司外派高管的新宠儿。环境优美，干净整洁，高档餐馆集中，最重要的是有几所欧美人必选的国际学校，为了方便孩子上学，他们都首选这个区域。也把这个区域的房价抬升到一平方20000-30000左右人民币得均价。
第三个区域是新开发的旅游新区Arena city, 大家更熟悉mall of Asia 亚洲商城附近。这个区域是填海的，12 年前我刚到菲律宾那会，这个区域几乎就是一片荒地，野草长到一个人高。白白可惜荒废了那么多年，在几年前政府决定引资后，3-5 年内地皮从一平方5000 人民币暴涨了5倍之多。哎，咱小老百姓，没钱投资。只能眼睁睁着看着这么好的地段从荒地变商场。话说这样的风水宝地，背靠makati商业中心，左邻机场，右邻码头马尼拉旧城区，面朝马尼拉湾落日，要在国内，早就被重点开发完了。菲律宾发展的缓慢也是没救了。言归正传，因为新区开发，办公楼将会提供大量工作机会，拉动人潮，带动房地产的发展。这里房价均价也比makati 略高。
说完地段，来说说开发商吧。菲律宾我最信赖的是两个开发商，Ayala 和federal land. 两个都是资深的开发商，在房子的质量上和管理上都最让人放心。举个自家的亲身体验吧，我们11 年前在刚才说的填海区域买的一套房，federal land 开发的。因为质量好，物业管理维护的好，带朋友去看都说看不出有10几年的房龄。都觉得只有3-5 年而已。大楼的租金这几年更是因为周围的配套开发，3 房的套房租金从月租1万人民币蹭蹭蹭升到了15000 左右的人民币。要是没有一个好的开发商注重维护，谁愿意15000 租个旧楼呢 ？
补充一下，在菲律宾买套房，对身份国籍没有任何要求。就算是旅客都可以投资房地产。但是带地皮的房产只能是菲律宾国籍的才能购买。因为宪法的限制，菲律宾的地价一直被遏制中。外国人如果真有意购买地皮，可以和本地人创办公司，但是菲律宾人必选占60% 的股份。因为这个条款，大多数外国人都只愿意投资商品套房。
在转卖二手套房时，政府会向卖方收取6% 的capital gain tax类似于国内的增值税。大家要问怎么算那个6% 的税费了。政府有一个规定，合同款，政府规定的区域房产均价，还有市场价格，3 个中哪个最高取最高价总值的6% 来计算。为了把税款压低，大部分的买卖都会草拟两份合同，一份是买卖方内部的实际价格，一份是上缴给政府报税的按政府规定的区域房产均价来计算的价格。这样叫under value。 然后呢，买方也要交税，印花税1.5% , 转移税0.5% 手续费0.25% 还有点杂费。 还有中介费，如果卖方能够自己找到买家就能省下这笔费用，这里中介费单方卖家出3-5% 不等，看双方协商。还有律师公证费用，标准收费是1% 的总价，但是可以协商砍价。菲律宾签和租房合同都要找个路边的小律师公证一下，费用100-300p 不等。 但是大额的买卖交易一般路边的小律师不收。我也不懂为什么了。
现在的新楼盘，游泳池，健身房，多功能厅，空中花园，儿童活动室都是标配。有的小区还设有室内篮球场，网球场，桑拿房，电影放映厅，电玩厅，餐厅，舞蹈房，学习间等等，把商品房按5星级酒店的标准来配备设施。当然物业管理费用也相对高昂。e. Contract to sell. 买卖方的买卖合同，合同一经双方签字后，还必须有律师认证过后才有法律效应。在认证后的24 小时内必须到政府相关部门缴纳房产交易税，不然会被处于罚款。
ortigas 因有马尼拉的第二个证券大楼而成为第二个金融中心。主要就3-4 条大道组成，环境比较整洁，安全，以商业大楼，居民大楼为主，没有私人的居民区在中心地段，所有环境单一，没有太多闲杂人等。这个区域因为环境整洁，租金相对makati便宜一半，附近又有各种大商场，被大量韩国人攻占，随处可见韩国餐馆，韩国超市，韩国英语学校。是韩国人在马尼拉聚集居住的首先。
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