曾经有个神话是“东京房价不会下跌”，现在有个传说是“北上广的房价永远涨”
发布日期：2016/09/29 来源： 浏览次数：
[摘要]杭州限购令出台的前一天，短短数十小时里杭州卖出了5105套房子；上海民政局门口排着队的假离婚夫妻，都是奔着低首付低契税去的；北京一家上市公司临近倒闭结果卖了2套学区房又起死回生……
杭州限购令出台的前一天，短短数十小时里杭州卖出了5105套房子；上海民政局门口排着队的假离婚夫妻，都是奔着低首付低契税去的；北京一家上市公司临近倒闭结果卖了2套学区房又起死回生……
今年以来，不仅一线城市房价持续疯长，就连周边的二三线城市都像病毒扩散似的大范围蔓延，似乎人人都对中国的房价信心十足，这种疯狂的现象与世界经济史上历次的房产泡沫何其相似啊。回到1991年，日本楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税，日本经济陷入长达二十年的持续衰退，当时的日本信奉着2大神话，一个是“土地不会贬值”，另一个就是“东京房价不会下跌”。这2大神话，促使着当时的日本群众——上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。
然而，危机还是来了。1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。
崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。
在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。
20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。
经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮…… 这种场景与当初的日本是不是再相似不过？
当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任。当未来某一天中国房地产崩盘时刻来临的时候，从央行到政府，从银行到地方政府，从购房人到房地产中介，从卖房人到统计局，从加杠杆的首付贷到房抵贷，同样也没有一片雪花会认为是自己的责任……
没有人愿意卷进这场泡沫风暴，投资本身就是为了在低风险的前提下获取稳定的收益，面对国内房价虚高，股票金融可信度低的现状，越来越多的投资者把目光投向了稳定的海外市场，由于欧美国家高投入的门槛及截然不同的生活方式，更多人倾向于新兴的东南亚市场，马来西亚作为东盟之首近几年的发展规划更是可圈可点。目前，马来西亚政府耗资1720亿令吉打造的“大吉隆坡”计划正在积极实施中，政府宣布将从硬件设备、人民收入及居住环境这三方面入手，让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。具体来说，将吉隆坡现有人口增至1000万，设定30%特定绿肺区，争取创造330万个就业机会，吸引全球顶尖企业驻足。目前马来西亚房价仍处于低洼状态，市中心价格在2.2万-5万元每平方米，相较北京、上海、广州、深圳房价还有很大的上升空间。另外正在筹建的MRT、泛亚铁路、隆新高铁将在2020年全面引爆大马房市。
5大发展定升值2020年引爆
大吉隆坡计划——投资1720亿令吉，覆盖7,000,000人口
MRT——投资360亿令吉，覆盖1,200,000人口
泛亚铁路——投资615亿令吉，覆盖大约3亿人口
一带一路效应——投资5740亿令吉，覆盖东南亚11个国家
隆新高铁——投资650亿令吉，覆盖大约8,000,000人口
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活动时间：2016年10月15日14:00-17:00
活动地点：上海静安香格里拉大酒店
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